Квадратные метры снова хитрят
Финансовый кризис затронул и рынок жилья – количество сделок с недвижимостью заметно уменьшилось. Тем не менее, мошенничество в этой сфере деятельности по-прежнему является серьезной проблемой. Нельзя сказать, что перед аферистами открылись новые горизонты, но сегодня, когда недвижимость дешевеет, мошенникам легче привлечь клиентов, предложив им «самый выгодный» вариант. Одновременно применяются и ранее существовавшие схемы, благодаря которым покупатель может лишиться всего.
В результате обесценивания рубля у аферистов появился повод просить деньги за «продаваемую» ими недвижимость сразу после посещения нотариуса, когда сделка еще не зарегистрирована в УФРС. На регистрацию права собственности необходимо около месяца, хотя еще 4 года назад за дополнительную плату это можно было сделать за три дня. Обычно мошенники объясняют такую поспешность тем, что у них нет возможности ждать 2-3 недели, так как деньги нужны срочно. При этом у нотариуса они спокойно предъявляют фальшивый или ворованный паспорт, зная, что выявить подделку без специального оборудования невозможно. Понятно, что мошенники выставляют на продажу не принадлежащее им жилье, а чужое, арендованное на несколько суток, и называют стоимость квартиры гораздо ниже среднерыночной. Низкая цена должна бы вызвать опасение у покупателя. Но, как утверждает замдиректора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов, сегодняшние покупатели, привлеченные низкой стоимостью жилья, теряют бдительность и как никогда готовы поддаться обману.
Еще одна схема дает аферисту целый ряд возможностей получить прибыль. Например, покупатель обращается в агентство по телефону. Ему предлагают приехать, заключить договор и сделать предоплату, после чего начнется поиск подходящего варианта. Как правило, покупатель не согласен вносить аванс без квартиры. Тогда ему говорят, что как раз появилась подходящая квартира, которую можно даже посмотреть. Покупатель в восторге от предложенного варианта. Он расписывается в двух договорах – с продавцом и с агентством, оказывающим услуги. Согласно договорам продавцу вносится залог за квартиру, а агентству – аванс за услуги, при этом оговаривается ряд моментов, на которые покупатель не обращает внимания. Затем владелец квартиры меняет свое решение и возвращает покупателю полученные в качестве залога деньги, а агентство – нет. Оно же не виновато в том, что сделка не состоялась, и согласно договору готово оказать зафиксированные в нем услуги – предложить клиенту на выбор еще несколько квартир. В случае отказа клиента, деньги ему не возвращаются. Об этом рассказал частный маклер Алексей Алешко.
Вся фишка в том, что предлагаемые впоследствии квартиры наверняка не понравятся клиенту. А если одна из них и отвечает требованиям покупателя, риэлтор сообщает ему, что есть другие покупатели, готовые заплатить на 20 тысяч больше. Конфликт можно разрешить, если заплатить лично риэлтору 5 тысяч. Без этой суммы сделка не состоится, и непременно возникнут проблемы с возвратом залога. Вышеописанная махинация возможна с любой недвижимостью – реальной или подставной, а риэлтор всегда имеет «навар».
Некоторые аферисты пользуются более простой схемой – они скрывают от покупателя действительную сумму вознаграждения посредника или дельту. Так называется разность между вознаграждением и ценой недвижимости. По словам частного маклера Марины, таким приемом часто пользуются агентства недвижимости, расположенные в окрестностях Москвы, которые не желают сообщать настоящую цену квартиры.
Побочные эффекты
Кроме открытого обмана, существует ряд дополнительных рисков, которые могут возникнуть в процессе сделки купли-продажи.
Как рассказал Сергей Горбачев, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Легис Групп», владелец жилья, желающий продать его без помощи посредников, может столкнуться с неприятностями уже при размещении объявления о продаже с указанием своего адреса и телефона. Ведь определить, кто и с какими намерениями явился к продавцу в роли покупателя, практически невозможно. Кроме того, в случае, когда покупатель и владелец недвижимости договариваются о совершении сделки, возникает ряд вопросов и спорных ситуаций. Необходимо решить, кто займется сбором пакета документов, требующихся для оформления купли-продажи, кому поручить составление договора, как будет произведен расчет и т.д. Как правило, разбираться в подобных вопросах должен профессионал.
Большинство людей уверены в том, что только лохи могут попасться на удочку мошенников, а любой нормальный человек может без проблем совершить сделку, сэкономив при этом не одну тысячу долларов. Однако такая точка зрения ошибочна.
При покупке недвижимости на вторичном рынке есть риск приобрести жилье с полным набором проблем – начиная с несоответствия квартиры ее плану, зарегистрированному в соответствующих органах, и заканчивая неоплаченными счетами за коммунальные услуги. Избежать этого можно, обратив внимание на определенные документы при покупке квартиры.
Покупка недвижимости с какими-либо обременениями (к примеру, прописанными в ней третьими лицами) – основная опасность вторичного рынка, как считает директор «Центрального» отделения МИАН Павел Косов. Допустим, если прописанные в квартире дети не являлись ее собственниками, суд может признать сделку недействительной, поскольку она нарушает права наследников. В таком случае покупателю, возможно, придется расстаться и с квартирой, и с потраченными деньгами. С подобными сложностями связана и покупка жилья у человека, признанного ограниченно дееспособным. Частный маклер Марина объяснила, как отличить «подозрительные» квартиры. Следует внимательно просмотреть все документы, обратив внимание на даты приватизации, выписки жильцов из квартиры и выставления ее на продажу. С жильем, продавец которого заключил договор ренты с умирающим пожилым человеком, лучше не связываться вообще – риск попасть в криминальную историю весьма велик. При этом обращение в милицию может оказаться бессмысленным, т.к. иногда аферисты сотрудничают с участковыми, получая от сотрудников милиции необходимые сведения.
Неспециалист в области недвижимости может понести большие убытки уже при совершении сделки. По словам Алексея Шленова, генерального директора «Миэль-Брокеридж», нередко при покупке жилья на двух собственников покупатель указывает только одного из них в банковских документах. В связи с этим могут возникнуть определенные проблемы с банком – кредитная организация может не дать допуск к ячейке в связи с неправильно зафиксированными условиями доступа.
По мнению Сергея Горбачева, юридическая экспертиза документов на право собственности продавца недвижимости – один из самых важных, но при этом и самых сложных этапов совершения сделки. На данном этапе выясняется, кто зарегистрирован на продающейся жилплощади, прослеживается переход права собственности на жилье (анализируется цепочка сделок, совершенных с квартирой ранее). Также производятся обращения в наркологический и психоневрологический диспансеры, где проверяется, не состоит ли продавец квартиры в них на учете. В некоторых случаях может потребоваться получение согласия органов опеки и попечительства.
Но даже агентство недвижимости или частный посредник могут оказаться недобросовестными и не оказать требующийся комплекс риэлторских услуг. Поэтому к выбору контрагента необходимо подойти ответственно, проверив маклера или риэлторскую компанию при помощи специальных сервисов. Информацию об агентстве недвижимости можно найти в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). Получить выписку из реестра или бухгалтерскую отчетность организации можно в Управлении Федеральной Налоговой Службы (УФНС) РФ. Доступны такие услуги и в режиме онлайн на сайтах www.egrul.ru , www.ogrn.ru и др. Выписку в УФНС РФ можно получить не только на юридическое, но и на физическое лицо. Для этого потребуется ИНН или ФИО интересующего лица. Кроме того, на сайте Федеральной Миграционной Службы РФ (www.fms.gov.ru/inspection) работает автоматическая служба проверки документов, посредством которой можно проверить паспорт продавца недвижимости.
Обойтись своими силами, не прибегая к помощи специалистов, на этапе подачи объявления и показа объекта может практически каждый. Но только профессиональный риэлтор сможет составить юридически грамотный договор, организовать экспертизу правоустанавливающих документов и помочь при государственной регистрации права собственности. Стоимость юридического сопровождения сделки не зависит от ее суммы. Как правило, такие услуги стоят от 20 до 30 тысяч рублей. Как сообщил Сергей Горбачев, в сложной ситуации цена юридической помощи, включающей все этапы оформления сделки (начиная с составления договора, проверки всех обстоятельств и заканчивая государственной регистрацией) может составлять до 80 тысяч рублей. Однако чаще всего получается намного дешевле.
Человеку, не знакомому с риэлторской деятельностью, как правило, довольно сложно понять все аспекты оформления сделок купли-продажи недвижимости. По словам Сергея Горбачева, пытаться разобраться в тонкостях работы риэлтора и не нужно, ведь каждый должен заниматься собственным делом. А собираясь приобрести или продать жилье, следует обратиться к специалистам в данной области, которые помогут правильно оформить все документы и профессионально провести переговоры.
